Cách bán bất động sản thu lợi nhuận tối đa

24/04/2014 - 6722

Cách bán bất động sản thu lợi nhuận tối đa

Những bài học của Tỷ phú Donald Trump dành cho nhà đầu tư nhỏ:

 

CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU LỢI NHUẬN TỐI ĐA:

 Nếu không ai quan tâm đến mức giá cao, những nhà đầu tư khôn ngoan sẽ giảm bớt xuống tới giá thị trường. Nhà đầu tư không khôn ngoan sẽ giữ nguyên mức giá cao đó.

 Phần lớn người mua sẽ bỏ tiền ra cho 20% giá tài sản, và khoảng 80% còn lại họ sẽ đi vay khoản vay thương mại. Bên cho vay sẽ không cho vay tài sản có chỉ số quay vòng nợ thấp hơn 1,2 hoặc 1,25%. Hãy nhớ rằng chỉ số vay được quy định bởi mức doanh thu tài sản. Vì vậy, nếu bạn đặt giá bán quá cao, trong khi doanh thu không tốt, nghĩa là chỉ số quay vòng nợ có vẻ sẽ không tốt.

 

 

 Nếu chỉ số quay vòng nợ của bạn thấp hơn 1-2, hoặc bạn sẽ phải hạ giá xuống, hoặc người bán phải bỏ thêm tiền để khoản vay được chấp nhận. Trừ khi bạn đang ở thị trường thật sự nóng, đừng hi vọng người mua sẽ trả tiền trả trước.

 

CÁCH XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM BÁN THÍCH HỢP:

 Kĩ năng kiếm tiền tiếp theo của bạn là xác định thời điểm bán tài sản thu tiền về.

 Thời điểm xác định tùy thuộc vào chiến lược rút ra ban đầu và chiến lược điều chỉnh sau này của bạn. Có thể bạn định mua, xử lý các vấn đề và chỉnh trang lại tài sản cho đẹp, rồi bán đi.

 

 

 Bạn có thể thấy tài sản đang ở mức thấp trong chu kỳ của thị trường, bạn nên giữ lại 3 – 5 năm để có được mức bán tối đa.

 Hoặc có thể bạn muốn xây dựng sự hiện diện lâu dài tại thị trường và giữ tài sản trong nhiều năm. Bạn có thể kiểu nhà đầu tư thích dòng tiền tốt và xin tái cấp vốn liên tục để dư ra một khoản vốn đầu tư cho hoạt động khác. Bạn thường xem xét lại danh mục đầu tư và bán tài sản hoạt động kém, để tạo ra danh mục đầu tư mạnh.

Luôn theo dõi sự tăng trưởng và nguồn cung việc làm:

 

 

Với các nhà đầu tư, trừ nhà đầu tư mua, sửa chữa rồi bán lại, theo dõi sự tăng trưởng việc làm trên thị trường rất quan trọng. Tăng trưởng việc làm là một chỉ số rất hay. Giống như khi mang chim yến vào tổ than, khi chim yến chết là dấu hiệu người thợ mỏ nên ra khỏi hầm mỏ, bạn nên theo dõi số lượng việc làm cẩn thận. Tôi không nói về số lượng bị sa thải, nếu bạn thấy tăng trưởng việc làm đang chậm lại, lúc đó phải chú ý đến thị trường và đưa ra quyết định bán. Nếu bạn thấy có sự sụt giảm việc làm, bạn cần phải hành động ngay.

Số liệu này có thể lấy ở đâu? Thường xuyên tham khảo từ sự xây dựng và bộ phận phát triển kinh tế. Bạn có thể so sanh số liệu với các báo cáo trước để theo dõi xu hướng.

Tôi mua một tài sản trị giá 10 triệu đô la ở một thị trường đang lên tại Alabama cùng với một nhóm các nhà đầu tư khác. Tài sản hoạt động tốt năm đầu và đang sang năm thứ 2. Thị trường có đang tăng trưởng việc làm vững mạnh – hầu như năm nào cũng có thông báo tuyển dụng mới.

 Dù thị trường tiếp tục tăng, chúng ta bắt đầu lưu ý thấy có thêm tòa nhà cùng loại, cách vị trí tài sản của tôi khoảng vài dặm đang được cấp phép. Đó cũng là một chỉ số nữa cho thấy có 4 tài sản mới gần tài sản của tôi sẽ được đưa vào hoạt động trong 2 năm tới.

 

 Nếu khách hàng của chúng tôi có thể thuê không gian mới tinh, tiện nghi tốt hơn với mức giá như giá đang thuê của chúng tôi, họ sẽ không phải chần chờ thêm. Khi tỷ lệ thuê phòng của chúng tôi giảm, doanh thu từ hoạt động ròng và giá trị tài sản sẽ giảm trong vòng 2 năm tới.

 

Việc thường xuyên tìm hiểu thông tin từ Sở Xây dựng sẽ cho chúng ta biết đến lúc cần bán tài sản. Chúng ta phải giữ tài sản tới cùng nếu đã có kế hoạch giữ tài sản tại thị trường đó trong dài hạn. Không phải như vậy. Chúng ta có thể thu 4 triệu đô la lợi nhuận chừng nào có khả năng.

 

 

Đừng nên “húp canh cả cặn”:

Đây là lời khuyên hữu ích, bất kể bạn có chiến lược rút ra như thế nào.

Nếu bạn là nhà đầu tư mua với mục đích để sửa chữa rồi bán đi, bạn sẽ bán lại nhanh hơn nếu thương vụ của bạn có mức giá hấp dẫn.

Nếu sau một giá cả tăng dần, bạn bán tài sản, đó là lúc bạn nên để người mua tài sản của bạn sau này kiếm được ít nhiều lợi nhuận. Bạn nên bán vào lúc thị trường đang mạnh, và đừng đợi đến khi thị trường chậm lại rồi mới bán.

Hãy nhớ rằng người mua cũng đang theo dõi thị trường. Nếu họ thấy thị trường tại thời điểm bán đang mạnh, giao dịch sẽ dễ dàng. Nếu cả họ và bạn đều thấy có dấu hiệu xấu, bạn sẽ phải giảm giá thương vụ để bán được.

 

Đây là cách xem xét bán rất dễ dàng: Bán khi người thân và bạn bè của bạn bảo bạn bị điên.

Dave, thị trường đang rất mạnh!”

“Dave, từ nhiều năm nay chúng ta thấy toàn tin tốt, sao anh lại có thể nghĩ đến việc bán nó đi?”

“ Dave, nếu anh đợi thêm 6 tháng nữa, anh sẽ kiếm thêm hàng triệu đô la lợi nhuận.”

Họ không hiểu là khi tôi đã muốn rút tiền trong trong thị trường đang rất mạnh này, và đầu tư vào thị trường khác, thời gian một tuần chờ đợi cũng là quá lâu. Họ sẽ tiếp tục bảo tôi điên, vì tôi sẽ đầu tư vào nơi yếu kém.

 

 

Đừng nhìn lại. Đừng tự dự đoán thêm lần nữa bằng cách nghĩ rằng: “Giá như tôi biết đợi đến tháng tư, thì tôi đã bán được lúc thị trường tới đỉnh”!

 

Nếu bạn nghĩ cần bán vào đúng lúc thị trường đạt đỉnh, thì bạn nên tự đánh vào mình. Như thế là bạn không hề xem xét các nguyên tắc cơ bản của thị trường đó và vì bạn đợi quá lâu, bạn sẽ có nguy cơ phải bán với giá không tốt. Nếu tài chính của người mua có trục trặc gì, hoặc với vấn đề xem xét môi trường, bạn sẽ gặp trở ngại.

Đồng thời, bạn nên nhớ rằng, khi thị trường chuyển hướng, tình trạng đó có thể xảy ra rất nhanh. Hầu hết các nhà đầu tư đều thích cư xử như những chú cừu. Họ chuyển dịch theo bầy đàn, mà không biết rõ mình đang làm gì, cảm thấy dễ chịu vì những chú cừu khác cũng không hiểu rõ. Không ai có thể chỉ trích riêng họ.

 

 

Khi “bầy đàn” trên gặp vấn đề, bạn nên cẩn thận! Mọi người sẽ bỏ chạy tán loạn. Bỗng nhiên những người bán đang chờ thị trường lên tới đỉnh giờ bị hoảng sợ, và bán tháo tài sản trên thị trường.

 

Ồ không! Mỗi người trong số họ sẽ phải cạnh tranh tới hàng đống thương vụ không biết từ đâu mọc ra. Hiện tượng giảm giá bắt đầu. Giới báo chí vào cuộc. Các bài báo đưa ra tin tiêu cực: Tài sản giờ bán chậm hơn, các tài sản khác đang trong quá trình xây dựng sẽ khiến tình hình tệ hơn khi chúng hoàn thành, giá giảm, v.v…

Bạn sẽ ngắm cảnh này qua gương chiếu hậu, với nụ cười kín đáo, và hàng đống tiền ở ghế sau. Bạn đã bỏ xa hàng đống đồ bán tháo đằng sau.

 

CÁCH THỨC CHUẨN BỊ TÀI SẢN SẴN SÀNG ĐỂ BÁN:

Bất kể bạn có tài sản loại gì (văn phòng, dành riêng cho gia đình, bán lẻ, kho hàng, …), để thu được lợi nhuận tối đa, bạn cần phải chuẩn bị trước khi bán.

 

 

Trước hết, hãy xem xét tài sản có tình trạng vật chất trông ra sao. Hãy xem xét các yếu tố bên ngoài. Liệu có thể tân trang qua bằng hoa tươi, các bụi cây, trồng lại có hay không? Trước khi trở thành nhà đầu tư giàu có tôi là nhà tư vấn chỉnh trang tài sản.

 Tôi đã liên tục bị ngạc nhiên vì người bán tài sản không chịu dành vài đô la để sửa sang lại tài sản, giúp tài sản trông trị giá  thêm hàng triệu đô la.

Tài sản có cần làm mới lại không? Hãy xem xét các chi tiết bên ngoài tòa nhà, xem lớp sơn ngoài, các vết nứt, lỗ hổng,v.v… Kiểm tra hòm thư và chỗ để xe. Đi xem tài sản cùng với một nhà môi giới, hoặc ai đó không buộc phải nói:” mọi thứ đều ổn”.

Hãy lên danh sách các vấn đề sửa chữa. Bạn nên đặt mình vào vị trí người muốn mua, họ sẽ không chỉ đi dạo, mà họ sẽ giảm giá tài sản cho từng chi tiết lỗi đó.

Giờ hãy đi đến những khu vực chung, như phòng chờ, hành lang:

  • Ánh sáng của những chỗ đó có tốt không?
  • Khu vực đó có gọn gàng và sạch sẽ không?
  •  Phòng dịch vụ tiện ích và khu vực bán hàng tự động thế nào?
  • Phòng đặt nồi hơi có sạch không?
  • Nồi hơi có sạch không?

Bạn nên nhớ rằng nếu nồi hơi đang sử dụng bị bẩn, người mua sẽ kết luận là nó bị trực trặc. Họ có thể nghĩ thế với những thiết bị cấu trúc và cơ học. Hãy làm sạch, và sơn mới nếu cần. Sơn sẽ mang lại hiệu quả đầu tư cao hơn bất cứ loại cải tạo nào. Hãy khiến khu vực này trông như được điều hành bởi kỷ luật quân đội.

 

 

Tất nhiên bạn cũng nên xác định nhu cầu sữa chữa và nâng cấp của từng căn hộ. Hãy thực hiện hết các yêu cầu công việc trong danh sách, và tích cực xem xét những yếu tố giúp tăng giá trị với chi phí hợp lý.

 

CÁCH THỨC CHUẨN BỊ SẴN SÀNG SỐ LIỆU TÀI CHÍNH ĐỂ BÁN TÀI SẢN:

 Điều đầu tiên bạn cần làm khi quyết định bán là tạo ra thu nhập thuần từ hoạt động mục tiêu. Bạn cần xác định được mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh cần đạt được để bán được tài sản với giá bạn mong muốn.

 

 

Mức này có thể được xác định bằng cách xem xét các hoạt động bán tài sản giống loại của bạn ở khu vực đó. Nếu bạn không biết hãy hỏi mạng lướ nhà môi giới về tỷ lệ vốn hóa vốn hóa với những tài sản như của bạn. Hãy nhớ bạn có thể lấy thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh chia cho giá trị vốn hóa thị trường để xác định giá bán.

 

Nếu những tài sản khác giống như những tài sản của bạn được bán với mức giá trị vốn hóa từ 8-9, thì bạn cũng có thể áp dụng mức đó cho tài sản của bạn. Hãy chuẩn bị tài sản để bán được với mức giá cao nhất, nhưng bạn cũng nên thực tế một chút. Ban đầu bạn có thể đặt giá cao, nhưng nhớ giảm giá nếu không có ai muốn mua với giá cao hơn giá thị trường bạn đặt trên.

 

 

Quay trở lại vấn đề thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh: Xác định mức giá bạn muốn bán, và tính mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh bạn cần để đạt mức giá đó. Để đạt được mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh mục tiêu, bạn hãy tăng doanh thu hoặc giảm chi phí.

Nếu muốn tăng doanh thu, bạn có thể tăng giá thuê khi hợp đồng thuê hết hạn. Nếu hiện bạn đang chịu chi phí dịch vụ tiện ích, bạn có thể chuyển chi phí đó sang cho người thuê. Hãy nhớ rằng bạn sẽ vẫn phải trả cho những hợp đồng thuê hiện đang có hiệu lực. và nếu làm vậy, có khả năng cạnh tranh của bạn trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng, tùy vào cách áp dụng của các tòa nhà khác giống của bạn.

 

 

Theo kinh nghiệm của tôi, nếu bạn gửi thư cho khách thuê nói bạn sẽ tính giá dịch vụ tiện ích, khoảng 40% sẽ sẵn lòng trả. Điều này sẽ giúp tăng thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh của bạn và giá trị tài sản.

Hãy xem xét khoản thu tiền thuê. Thắt chặt lại hệ thống nếu bạn không đạt được mức gần 100% thu tiền thuê trong tháng. Nếu các khoản thu thanh toán chậm thì sao? Nếu hiện bạn không tính phí trả chậm, thì giờ bạn ó thể bắt đầu áp dụng.

Lẽ ra bạn nên xem xết những cơ hội doanh thu trên từ lâu rồi, nhưng dù sao muộn còn hơn không.

Tiếp theo, tập trung làm giảm chỉ phí. Bắt đầu đánh giá các chi phí. Nếu đó là chi phí cần thiết, liệu có thể hoãn lại tới thời điểm sau khi bán tài sản mà không có gì ảnh hưởng không?

Còn hợp đồng với nhà cung cấp thì sao? Đây chính là thời điểm phù hợp để đấu thầu lại, và xem liệu có thể giảm giá được không. Nếu giảm được mỗi đô la, bạn sẽ thêm vào từng ấy đô la vào dòng tiền và rất nhiều đô la cho giá trị tài sản.

Hãy xem xét các dịch vụ tiện ích dưới một góc độ khác: Chi phí cho chúng có giữ nguyên hay tăng từ từ? nếu là tăng từ từ, hãy tìm hiểu tại sao. Rò rỉ nước thường là nguyên nhân chủ yếu. Nếu có những khu vực cỏ mọc xanh hơn bình thường, có thể đường ống bị nứt. Hãy tiếp tục xem xét cho đến khi bạn tìm ra câu trả lời cho việc chi phí tăng. Nếu việc sửa chữa đường ống rò, hoặc toilet nhà vệ sinh giúp bạn tiết kiệm được 30% chi phí tiền nước, đó là con số rất lớn.

 

 

Khi bạn thấy có chi phí, hãy xem xét liệu có thể giảm xuống thấp hơn mức quy định không. Hay nói cách khác, bạn có thể chuyển chúng thành chi phí vốn.

Các chi phí hoạt động có ích khi bạn đang sở hữu tài sản, vì những chi phí thường xuyên này sẽ giúp bạn làm giảm thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh và thu nhập chịu thuế. Còn chi phí vốn lại được khấu hao theo dòng đời tài sản, và không giúp giảm thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh.

Mỗi khi có chi phí phát sinh, bạn sẽ có quyết định: Đó là chi phí hoạt động hay chi phí vốn? Thời điểm hiện tại trong chu trình sở hữu của bạn sẽ xác định câu trả lời cho câu hỏi này.

Nếu bạn vẫn còn sở hữu tài sản thêm một vài năm nữa, hãy xác định theo chi phí hoạt động càng nhiều càng tốt, để giảm thuế. Nếu bạn sắp bán, hãy cố gắng xác định chúng thành chi phí vốn nhằm giữu mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh cao, nhờ vậy, bạn có ía trị tài sản cao hơn.

Hãy là người có suy nghĩ đi trước. Bạn nên tham gia vào thị trường bất động sản địa phương, hãy nghĩ trước nhiều tháng, năm, hãy đưa ra mốc thời gian bạn dự định sẽ lại bán ra thị trường.

 

 

Quyết định bán của bạn tốt nhất nên có từ một năm trước khi bạn chính thức có thông báo bán. Không chỉ vì điều đó giúp bạn có được các diều chỉnh cần thiết, mà vì chúng sẽ được phản ánh  trong báo cáo lỗ lãi cung cấp cho người mua và tổ chức cho vay tài chính.

 

BÍ QUYẾT CHUẨN BỊ THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẬT HẤP DẪN:

Bạn muốn có lời khuyên từ người trong cuộc? Hãy chuẩn bị cho việc bán tài sản ngay từ khi bạn bắt đầu mua nó. Thành lập một hệ thống tài liệu để kiểm soát thu nhập, chi phí, hợp đồng, dịch vụ, sửa chữa, và các khoản mục khác bạn đã xem xét trong quá trình tìm hiểu đầu tư. Bạn muốn biết thông tin đó và có thể phải chờ người bán thu thập. Giờ bạn có thể chuyển toàn bộ thông tin – được thu thập một cách chuyên nghiệp – cho người mua, và khiến ông ta hài lòng.

 

 

Điều này không chỉ giúp gây ấn tượng mà còn giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian. Thay vig dành nhiều ngày để tái hiện lại các hoạt động đã diễn ra, bạn đã có thể mọi thông tin trong tay.

Danh tiếng của bạn với các nhà môi giới đã tăng lên, và bạn sẽ đến tới bàn kết thúc thương vụ nhanh hơn.

 

BẠN CÓ CẦN MỘT NHÀ MÔI GIỚI KHÔNG?

Câu trả lời của tôi là một từ có thể khá chắc chắn.

Với những trang web về tài sản thương mại, chủ sở hữu hoàn toàn có thể trực tiếp bán tài sản của họ. Người ta sẽ gọi cho bạn, và bạn sẽ tiết kiệm được khoản hoa hồng.

 

 

 Trước khi bạn kết luận sẽ theo cách bán này, tôi muốn hỏi bạn những câu dưới đây:

  1. Bạn có thời gian tự bán không? Có thể bạn có. Nếu vậy, tại sao bạn không dành thời gian đó để nghiên cứu các thị trường tiềm năng, và xây dựng hệ thống thông tin ở đó?
  2. Bạn có đủ kinh nghiệm để tự bán tài sản không?

Bạn có biết mình cần những thông tin gì về người mua, và những việc họ cần thực hiện để đảm bảo một giao dịch tốt?

Những người bán thiếu kinh nghiệm thường tách tài sản ra khỏi thị trường, để hợp tác với người mua. Họ tham gia khá sâu vào quá trình chỉ để chứng kiến thương vụ bị thất bại vì người mua trả giá cao nhất không thể có nguồn tài chính.

Khi bạn bán qua nhà môi giới, người đó có một danh sách nhiều người mua mà nhà môi giới có thể liên hệ để giới thiệu tài sản của bạn. Anh ta đã biết những người mua tiềm năng nhất. Nếu bạn muốn bán nhanh, nhà môi giới sẽ liên hệ những người tiềm năng đó, và giúp giảm gánh nặng cho bạn rất nhiều.

 

 

Nếu vì lý do nào đó, những người mua tiềm năng nhất không mua, nhà môi giới vẫn còn có một mạng lưới rộng để rao bán tài sản cho bạn.  Nhà môi giới có thể đánh giá nhanh những khách hàng mua tiềm năng giúp bạn.

Bạn muốn có một lý do nữa để sử dụng nhà môi giới? Những nhà môi giới giỏi đã trải qua quá trình kết thúc thương vụ vô số lần. Họ biết cách phá bỏ rào cản trước khi họ trở thành người phá vỡ thương vụ. Kịch bản xấu nhất là họ biết khi nào thương vụ không thể thành công, và bạn có thể  đưa tài sản quay trở lại thị trường nhanh chóng.

 

 

Nếu bạn mua tài sản thông qua nhà môi giới, bạn muốn hợp tác thêm với người này, thì bạn nên hợp tác rao bán với họ. Họ sẽ hy vọng được raobans. Nếu để họ làm thế, trong danh sach liên hệ của họ, bạn sẽ ở vị trí được ưu tiên hơn. Nếu khoog, thì bạn sẽ trượt xuống vijtris thấp hơn.

3. Việc tiết kiệm tiền hoa hồng có khiến bạn mất đi các cơ hội quan trọng? Nhà môi giới kiếm tiền nhờ mua và bán tài sản cho nhà đầu tư. Nếu bạn muốn tiết kiệm tiền môi giới, bạn sẽ tiết kiệm được vài đô la, nhưng sẽ mất thêm rất nhiều đồng đô la.

Nhà môi giới sẽ không giới thiệu cho bạn dòng tiền cũng như những thương vụ hấp dẫn. Thay vào đó, cố áy họ sẽ giới thiệu cho tôi, vì tôi đủ thông minh để chăm chút mối quan hệ, với nhà môi giới, ngược lại họ cũng quan tâm đến tôi. Mối quan hệ chính là tiền, và nó có thể trị giá hàng triệu đô la theo trong tương lai, nếu banh chăm chút nó.

 

LỰA CHỌN NHÀ MÔI GIỚI:

 Giả sử có chuyện gì đó xảy ra với nhà môi giới đã giúp bạn mua tài sản. Có thể bạn chưa bao giờ có một nhà môi giới, vì bạn mua trực tiếp từ người bán. Có thể nhà môi giới đã nghỉ hưu,hoặc không còn theo nghề. Nếu bạn ở trong trường hợp đó, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để tìm một nhà môi giới phù hợp giúp bạn bán thương vụ.

Lựa chọn đầu tiên của bạn bao giờ sẽ là những nhà môi giới bạn đã từng liên hệ tại thị trường đó. Có thể là nhà môi giới đã giới thiệu các thương vụ cho bạn khi bạn đang sở hữu thương vụ đầu tiên. Anh ấy đã nghĩ đến bạn, và giờ bạn trả ơn.

 Khi bạn cho họ quyền rao bán tài sản trước đó bạn không mua thông qua họ, vị thế của bạn trong danh sách những khách hàng tốt nhất của họ sẽ tăng lên. Bạn sẽ được giới thiệu các thương vụ thậm chí còn hay hơn.

 

 

Nếu không có nhà môi giới nào như trên, bạn sẽ chọn nhà môi giới bạn muốn hợp tác. Khi gia nhập một thị trường, tôi thường tìm kiếm hai kiểu nhà môi giới: nhà môi giới uy tín, người thực hiện phần lớn các thương vụ tại thị trường đó, nhà môi giới đang lên. Có một cách để thu hút nhà môi giới uy tín là nhờ họ rao bán thương vụ cho bạn. Như vậy, bạn sẽ trở thành khách hàng tức thời, giúp mang lại nguồn doanh thu tức thì.

 

Khi bán thương vụ thông qua nhà môi giới đang lên, bạn sẽ nhanh chóng được xem là một người bán trên thị trường, và trở thành một khách hàng quan trọng. Họ đang đói và bạn mang lại rất nhiều bữa tiệc cho họ. Họ sẽ biết ơn bạn, và trả ơn bằng những thương vụ hấp dẫn họ biết.

Có thể bạn đang bán tài sản ở thị trường bạn không muốn tham gia nữa. Trong trường hợp này, bạn có thể nghĩ tới việc bán qua các công ty quốc gia lớn.

Các công ty lớn có cơ sở dữ liệu khách mua tiềm năng lớn, và rất nhiều kết nối marketing. Nhà môi giới địa phương sẽ biết phần lớn những nhà đầu tư địa phương.

Bạn sẽ phải phỏng vấn một vài đối tượng để xem điểm mạnh, điểm yếu của họ. Mục tiêu thứ nhất là thiết lập mức giá cho tài sản của bạn mà họ nghĩ là có thể bán được. So sánh với giá bạn đã xác định trước đó, dựa vào mức thu nhập thuàn từ hoạt động kinh doanh mục tiêu, và giá trị vốn hóa thị trường cho những thương vụ giống như thương vụ của bạn.

 

 

Bạn đã biết mức giá cao nhất và mức giá vừa phải mình muốn. Hãy thận trọng với những nhà môi giới rằng anh ta có thể giúp bạn bán với giá cao hơn mức giá cao nhất của bạn. Một số người có tính ba hoa. Họ cho bạn có mức giá quá cao, khiến bạn hăng hái, rồi đòi giảm giá khi rao bán không có người mua và đổ lỗi cho thị trường.

Tìm nhà môi giới có cùng mức giá bạn kỳ vọng. Người đó có thể nói rằng bạn có khả năng bán giá cao hơn, nhưng phụ thuộc vào việc có gặp được đúng  khách, đúng lúc không. Đó là lời nhận định thực tế, một dấu hiệu tốt.

Đồng thời, cũng cần cẩn thận với nhà môi giới cố giảm giá tài sản của bạn. Anh ta có thể lấy mức giá thấp nhất trong dao động giá của bạn, thuyết phục bạn cho anh ta rao bán ở mức đó. Người này đang muốn nhanh chóng kiếm hoa hồng. Anh ta biết mình sẽ không phải tốn nhiều chi phí rao bán, vì nó sẽ nhanh chóng bán được. Anh ta chẳng giúp gì cho bạn.

 

 

Nếu bạn có hai hoặc ba nhà môi giới vượt qua được sát hạch và lọt vào vòng cuối, hãy chọn dựa trên chiến lược marketing tốt nhất. Hẹn gặp nhà môi giới, yêu cầu anh ta thử bán tài sản của bạn cho chính bạn. Như vậy, bạn sẽ biết được anh ta sẽ thuyết phục người mua như thế nào.

Nhà môi giới cần có một tập quảng cáo tài sản nhiều trang và nhiều màu, nếu những thông tin số liệu về tài sản. nếu nhà môi giới không muốn chuẩn bị tập trung quảng cáo vì anh ta không chắc mình có được quyền rao bán hay không, thì đó không phải là người phù hợp. Hãy tìm những nhà môi giới rất muốn làm ăn, sẵn sàng làm thêm việc.

Một câu hỏi nữa mà bạn nên hỏi về chiến lược marketing của họ đó là: Danh sách khách mua của họ lớn hơn đến mức nào; danh sách khách hàng của công ty – không phải là danh sách của cá nhân họ - lớn mức nào; những trang web họ sẽ đăng tài sản của bạn; và họ có định đăng trên những phương tiện chính không. Bạn biết đấy, chiến lược marketing tốt nhất là chiến lược đa chiều.

 

 

Bạn nên trả mức hoa hồng bao nhiêu?

 Mức hoa hồng phụ thuộc vào khả năng đàm phán của bạn. Nhìn chung, giá bán tài sản càng cao thì % hoa hồng càng thấp.

 

 

Mức hoa hồng có thể lên tới 8% giá mua tài sản. Mức phổ biến là 6%. Nếu giá vượt quá ngưỡng một triệu đô la, mức hoa hồng giảm dần. Lên tới mức năm triệu đô la, hoa hồng lại giảm thêm. Tương tự như vậy với tài sản trị giá 10 và 20 triệu đô la. Nếu bạn bán được tài sản ở mức từ 10 tới 20 triệu đô la. Nếu bạn bán được tài sản ở mức từ 10 – 20 triệu đô la chẳng phải là quá tuyệt vời hay sao! Tất cả những gì tôi trình bày trong cuốn sách này là nhằm giúp bạn đạt được mức đó.

Tôi đã từng gặp trường hợp hoa hồng ở mức 1%, nhưng trường hợp này là đặc biệt. Kể cả với những thương vụ trị giá nhiều đô la, mức hoa hồng thấp nhất cũng chỉ khoảng 2%.

 

Lời khuyên của người trong cuộc:

Nếu nhà môi giới giới thiệu bạn mua  được một thương vụ, và giờ bạn muốn bán lại, đừng cố gắng đàm phán một mức hoa hồng dưới mức thị trường với họ. Nếu thế, họ sẽ không giới thiệu thêm thương vụ cho bạn nữa. Tại sao họ phải làm thế nếu họ thấy có những nhà đầu tư như tôi sẵn lòng trả mức hoa hồng theo giá trị trường? Hãy tập trung vào mối quan hệ quan trọng với nhà môi giới.

 

 

Tôi chỉ nói rằng bạn không nên tiết kiệm. Đôi khi nhà môi giới trở nên tham lam: Ai đó nói rằng họ muốn mức 6% trong khi bạn đề nghị mức 4%. Họ lý giải: “4% là giá thấp, không ai trong thành phố này muốn đồng môi giới cho thương vụ để ăn chia mức hoa hồng 4%”.

Nói như vậy, nghĩa là nhà môi giới cho bạn biết anh ta không tin tự mình có thể bán được tài sản. Anh ta phải dựa vào đối thủ cạnh tranh để tìm người mua. Bạn sẽ không muốn thuê người như vậy.

 

HỢP ĐỒNG RAO BÁN:

Bạn đã chọn được nhà môi giới, đã đến lúc ký hợp đồng rao bán. Tài liệu này cho biết thời gian hiệu lực của hợp đồng, loại hình đại lý, nhiệm vụ của nhà môi giới rao bán, và mức hoa hồng rao bán.

Thời hạn:

Thời hạn thông thường của hợp đồng rao bán là 180 ngày. Một vài nhà môi giới sẽ thuyết phục bạn ký cho một năm. Đừng làm như vậy. Nếu bạn làm thế, bạn tự đặt mình vào vị thế yếu kém. Nếu nhà môi giới không hiệu quả, bạn sẽ phải trông chờ họ chấp nhận từ bỏ việc rao bán và để bạn tìm ai đó khác thực hiện cho bạn.

 

 

Đôi khi, chúng ta có thể có hợp đồng có thời hạn 90 ngày, nhưng trường hợp này ít. Nếu bạn có thời hạn như vậy, chắc chắn nhà môi giới sẽ rất nỗ lực bán tài sản của bạn trong thời gian quá ngắn.

Một số người cho rằng thời hạn 90 ngày quá ngắn, nhà môi giới sẽ không có đủ thời gian để tiếp thị tài sản một cách hiệu quả. Nhà môi giới không sẵn lòng tiêu quá nhiều tiền vào việc marketing chỉ để hợp đồng hết hạn trong khi mọi việc đều ổn. Thời hạn ngắn hơn chưa chắc đã là tốt hơn.

 

Loại hình đại lý:

Hợp đồng môi giới đề cập đến khái niệm đại lý. Khái niệm này cho thấy nhà môi giới sẽ dại diện cho bên nào. Có ba loại đại lý: Đại diện cho bên bán, đại diện cho bên mua và cho cả hai bên.

Là đại diện cho bên mua nghĩa là nhà môi giới sẽ làm việc vì lợi ích của người mua. Nếu người mua tiết lộ cho nhà môi giới thông tin tuyệt mật về thương vụ, anh ta sẽ không nói với bạn.

 Khi bạn mua tài sản, một số nhà môi giới sẽ yêu cầu bạn ký hợp đồng đại lý độc quyền cho người mua. Ký hợp đồng này, bạn sẽ đồng ý cho nhà môi giới đại diện cho bạn trong mọi giao dịch tại một nơi nào đó. Đừng ký hợp đồng này. Kể cả khi họ nói rằng họ chỉ làm cho bạn nếu bạn ký hợp đồng đại lý độc quyền, bạn cũng đừng đăng ký. Hãy tìm nhà môi giới khác.

 

 

Hợp đồng đó sẽ không cho phép bạn hợp tác với các nhà môi giới rao bán. Bạn cần tự do để hợp tác với mọi nhà môi giới trên thị trường vào bất kỳ lúc nào.

Loại hợp đồng phổ biến nhất nhà môi giới ký với bạn là hợp đồng làm đại lý cho người bán. Trong đó, nhà môi giới chỉ đại diện cho bạn. Mọi thứ họ biết về bạn và tài sản được giữ bí mật hoàn toàn, trừ những vấn đề họ được phép tiết lộ, chẳng hạn như chất thải nguy hại.

Trong quá trình đàm phán, nếu nhà môi giới của bạn nói với người mua rằng theo anh ta, có thể bạn sẽ chấp nhận đề nghị với một mức giá nhất định, anh ta đã vi phạm hợp đồng đại lý.

Cuối cùng, là hợp đồng làm đại lý cho cả hai bên. Trường hợp này xảy ra khi nhà môi giới đã ký hợp đồng làm đại lý cho người bán với bạn, và lẽ ra anh ta chỉ đại diện cho bạn. Nhưng anh ta lại giới thiệu người mua cho bạn. Anh ta ở tình thế khó xử: Anh ta chỉ được đại diện cho bạn, nhưng lại cũng muốn làm hài lòng người mua. Anh ta có thể thỏa thuận với bạn dể sửa hợp đồng thành hợp đồng đại lý cho cả hai bên. Như thế, anh ta sẽ công bằng với cả bên mua và bên bán.

Một số người bán đồng ý và một số sẽ không đồng ý. Theo quan điểm của tôi, việc đồng ý với hợp đồng làm đại lý cho cả hai bên là hợp lý, vì nếu vậy, bạn sẽ còn hợp tác với nhà môi giới giỏi và trung thực này lâu dài.

 

Nhiệm vụ:

Điều khoản về nhiệm vụ trong hợp đồng rao bán nói rằng nhà môi giới sẽ làm mọi việc trong khả năng cho phép để giới thiệu người mua có đủ khả năng, sẵn sàng và mong muốn mua tài sản. Nếu vì lý do nào đó người bán thấy người đại lý không thực hiện nhiệm vụ theo thõa thuận, họ có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

 

 

Sẽ có thêm một điều khoản trong trường hợp quy định rằng nếu người bán được nhà môi giới giới thiệu người mua, người này mua tài sản trong vòng sáu tháng kể từ khi kết thúc hợp đồng rao bán, người bán đồng ý trả hoa hồng cho nhà môi giới. Đây là điều khoản công bằng giúp bảo vệ nhà môi giới khỏi việc bị người bán chấm dứt hợp đồng rao bán cho người mua mà nhà môi giới đã giới thiệu.

Tôi đã gặp ba trường hợp như thế này trong sự nghiệp môi giới của mình. Tôi giới thiệu người mua đến với người bán. Sau đó, họ liên lạc trực tiếp với nhau, người bán quyết định kết thúc hợp đồng rao bán với tôi. Họ làm vậy để người bán không phải trả tiền hoa hồng cho công ty của tôi, người mua sẽ mua được giá thấp hơn. Tôi sẽ chẳng thu được gì dù đã giới thiệu họ với nhau.

 

 

Vì hầu hết các bang đều công bố tên tuổi người mua và người bán của mỗi giao dịch bất động sản, nhà môi giới sẽ dễ dàng nhận thấy nếu sau vài tháng tài sản đối chủ, chủ mới là người mà nhà môi giới đã giới thiệu. Với ba trường hợp trên, tôi đã kiện người bán bồi hoàn khoản hoa hồng, và tôi đã thắng.

Hoa hồng:

Tất nhiên trong trương hợp rao bán sẽ quy định mức hoa hồng. Người bán đồng ý trả số % giá rao bán nếu và khi việc bán tài sản hoàn tất trong thời gian rao bán.

 

CÁC LOẠI RAO BÁN:

1. Rao bán mở: Thỏa thuận này cho phép nhà môi giới và bất cứ ai bán tài sản và thu khoản hoa hồng. Tránh loại rao bán này. Nghe có vẻ tốt vì mọi người đều có thể làm việc cho bạn, nhưng trên thực tế lại chẳng có ai. Mọi người sẽ không chỉ tiền để quảng cáo cho tài sản của bạn hoặc xây dựng chiến dịch marketing. Vì công sức của họ dễ dàng bị lãng phí nếu ai đó bỗng dưng xuất hiện và giới thiệu cho bạn một người mua tốt.

 

 

Với cách rao bán mở, sẽ chỉ có một người duy nhất nỗ lực marketing đó là bạn. Nếu bạn thấy mình có khả năng tự tiếp thị tài sản thì cứ làm. Hãy nhớ lời khuyên của tôi về việc tiết kiệm vài đồng cho tiền hoa hồng sẽ khiến bạn bỏ lỡ các cơ hội quan hệ có giá trị hơn nhiều.

 

2. Đại lý rao bán độc quyền: Thỏa thuận quy định thực thể duy nhất được phép bán tài sản là công ty môi giới, và bên bán sẽ không phải trả hoa hồn cho bất cứ bên đồng môi giới nào. Đừng ký bản hợp đồng này, dù nhà môi giới có cố thuyết phục bạn đồng ý. Nếu bạn đồng ý, bạn đã xóa bỏ rất nhiều người mua.

Không một công ty hay nhà môi giới nào ngoài người ký thỏa thuận sẽ giới thiệu người mua cho bạn. Tôi sẽ nói cụ thể hơn: Những người khác có thể giới thiệu người mua cho bạn nhưng họ sẽ không được trả tiền; như thế thì chẳng có gì khác câu trên.

3. Rao bán độc quyền: Đây là loại thỏa thuận bạn nên ký. Theo đó, công ty môi giới sẽ có độc quyền tiếp thị và bán tài sản, và sẽ được hoa hồng nếu việc mua bán thành công. Nếu có cơ hội đồng môi giới, những người khác sẽ vẫn được hoa hồng. Tài sản của bạn sẽ được tiếp thị hiệu quả. Sẽ rất nhiều người để mắt đến tài sản của bạn, và bạn có khả năng cao nhất dể bán được mức giá bạn muốn.

 

CÁCH THỨC TÌM HIỂU NGƯỜI MUA:

Bạn đã lựa chọn nhà môi giới tốt nhất một cách có phương pháp. Giờ đây, bạn nhận được các đề nghị và cần chọn ngươi mua tốt nhất. Bước đầu tiên là tìm hiểu người mua.

 

 

Câu hỏi quan trọng nhất cần hỏi là: “Đó có phải là người mua thành công đã được kiểm chứng?” . Câu hỏi cụ thể hơn: “Anh ta đã mua được bao nhiều thương vụ có cùng quy mô trước đây?” Từ đó, bạn sẽ có thông tin về kinh ngiệm và khả năng người đó mua thành công thương vụ của bạn.

Tiếp theo bạn cần xác định nguồn tài chính người mua sử dụng cho khoản trả trước. Bạn nên yêu cầu chứng nhận nguồn tài chính. Nghĩa là người bán cung cấp cho bạn thư của bên họ cho vay, nói rằng khoản trả trước đã có sẵn, Bạn sẽ không muốn gặp trường hợp khi đưa thương vụ ra khỏi thị trường, tiến đến quá trình kết thúc thương vụ, và nhận thấy người mua không thể đáp ứng vấn đê tài chính.

 

 

Một số vấn đề rất sáng tạo. Tôi biết có người thường đi đến quá trình kết thúc thương vụ, anh ta nói một người bán mình không có đủ tiền để kết thúc. Rồi anh ta đưa gợi ý người bán – hoặc hỗ trợ anh ta một khoản thế chấp thứ 2 để có đủ tiền – hoặc anh ta sẽ từ bỏ thương vụ.

Đây là thủ đoạn tâm lý của người mua, vì anh ta biết vào thời điểm kết thúc thương vụ, bên bán phải tiêu tiền rồi. Người bán đã có kế hoạch mua ngôi nhà thứ 2, xe ô tô mới hoặc một tài sản khác. Khi đó, người bán sẽ dễ bị tác động tâm lý. Người mua biết rõ điều đó.

Trong hầu hết các trường hợp, anh ta có được lần thế chấp thứ 2. Chắc chắn người bán không hài lòng, nhưng người bán sẽ còn buồn hơn nếu cả thương vụ và giấc mơ của họ bị tan vỡ. Có một lần, bên bán nói với người mua là họ không thể giúp anh ta về vấn đề thiếu tiền, thương vụ dừng lại. Ngay lập tức người mua đã gọi điện và thật kỳ diệu, anh ta có ngay đủ tiền.

 

 

Bạn cần thận trọng với những nhà đầu tư kiều thế này. Họ không có liêm sỉ. Hãy yêu cầu họ cung cấp tài liệu chứng nhận nguồn tài chính.

Bạn cũng nên yêu cầu tài liệu về tình hình tài chính của người mua. Bạn không thể có được các bản khai thuế, nhưng sẽ hợp lý nếu yêu cầu họ cung cấp thư từ bên cho vay xác nhận họ có đủ tài chính để mua thương vụ.

Đảm bảo bạn có khoản đặt cọc đủ lớn để người mua phải tiếp tục thương vụ. Thường thì rất nhiều người mua muốn đặt cọc càng ít càng tốt, một số thậm chí còn gợi ý thẳng là chỉ vài đô la là đủ. Bạn chỉ cần cười và gợi ý rằng chỉ vài % giá mua là đủ - ví dụ 1-3%. Thương vụ càng lớn thì % càng thấp.

Nếu thông minh, bạn hãy yêu cầu khoản trả trước trước quá trình tìm hiểu đầu tư, và yêu cầu nộp thêm khi người mua kết thúc quá trình tìm hiều. Như vậy, tất cả khoản đặt cọc của người mua là không hoàn lại. Nói cách khác, nếu không tiếp tục họ sẽ mất tất cả khoản đó. Đó là cách tốt để gắn anh ta vào thương vụ. Nếu anh ta không muốn bỏ thêm tiền đặt cọc, có thể anh ta không nghiêm túc.

Một vài người mua chấp nhận đặt cọc không hoàn lại ngay từ giai đoạn đưa ra đề nghị. Tôi thích những người như vậy! Điều đó cho thấy họ rất cam kết với thương vụ. Bằng khoản đặt cọc trị giá hàng nghìn đô la, họ biết rằng họ không thể lấy lại trừ khi họ mua thương vụ. Sự cam kết gây ấn tượng với tôi.

 

 

Tại sao người mua lại chấp nhận? Có thể họ đã thực hiện rất nhiều hoạt động  tìm hiểu đầu tư, và thích kết quả thu được. Có thể họ biết đó là thương vụ cạnh tranh, họ muốn có tài sản, và sẵn sàng chấp nhận rủi ro để có được. Chính vì thế, họ mới chấp nhận đặt cọc không hoàn lại ngay từ đầu, với thông điệp gửi tới người bán họ là người kết thúc thương vụ. Nếu người bán chấp nhận đề nghị, khả năng thành công của thương vụ rất cao.

Google là bạn của bạn:

 

 

Những điều tốt nhất trong cuộc đời là miễn phí. Áp dụng với giao dịch bất động sản, bạn sẽ thấy công cụ tìm hiểu thông tin Google là một điều tuyệt vời. Hãy tìm hiều thông tin người mua của bạn trên Google. Đôi khi bạn sẽ thấy người mua đó thật sự là tiềm năng và có khả năng tín dụng. Trong một số trường hợp khác, bạn sẽ thu được các kết quả rất đáng ngạc nhiên.

Một lần, tôi đang xem xét thương vụ gồm bốn tài sản thương mại, loại đa mục đích ở Louisiana. Tôi đã có gói bất động sản, số liệu tài chính, mức giá tôi đưa ra. Ngay trước khi đàm phán, tôi tìm thông tin của tôi trên Google.

Tôi phát hiện ra người bán không phải là công dân Mỹ, tài sản bị tịch thu thế nợ. Bạn có nghĩ rằng giá đề nghị của tôi nên giảm vì tôi biết người bán có lý do để bán gấp?

Tôi tiếp tục đọc và thấy rằng người bán có thêm ba tài sản khác bị tịch thu trong vòng vài năm, tôi còn thấy phán quyết của tòa án liên bang trên trang Web, nêu rằng anh ta không được xử lý tài sản trong 18 tháng vì anh ta sắp đi từ. Thế đấy.

 

 

Sau đó, tôi phát hiện ra mưu đồ người bán: anh ta đến Mỹ, mua tài sản, bỏ càng ít tiền càng tốt, và ngưng thanh toán mọi khoản. Ý tôi là mọi khoản. Anh ta sẽ thu tiền cho thuê cho đến khi có ai đó mua tài sản.

Một số khách thuê sẽ bỏ đi, một số khác sẽ vẫn ở lại. Trước khi ngân hàng tịch thu tài sản vài tháng sau đó, anh ta tuyên bố phá sản, sau khi đã tuồn được một khoản lớn ra gửi ở ngân hàng nước ngoài.

Một kiểu mô hình kinh doanh. Chỉ cần kiểm tra thông tin trên Google, tôi biết những gì mình cần.

 

 

Hoặc bạn có thể sử dụng dịch vụ như của trang www.elance.com, thuê chuyên gia  tìm hiểu thông tin về mọi việc trên internet mà chỉ tốn ít tiền. Đó là một sự đảm bảo ít tốn kém. Khi bạn ở bên nào trong giao dịch, bạn cũng nên sử dụng internet để biết thông tin về phía bên đó.

 

CÁC HOẠT ĐỘNG THEO DÕI TIẾP THEO:

Bây giờ, bạn gần hoàn tất việc bán tài sản. Đừng phá hỏng nó bằng cách không thực hiện hoạt động tiếp theo. Nếu bạn đã tìm hiểu về người bán, và anh ta cũng vậy, bạn sẽ tiếp tục với hợp đồng mua bán.

 

 

Quá trình tìm hiểu sẽ liên quan đến nhiều vấn đề, hoạt động qua lại. Bên cho người cho vay sẽ có riêng danh sách những việc cần làm. Hãy đảm bảo rằng mọi thứ không bị đình trễ vì các bên phải chờ nhau. Hãy thường xuyên kiểm tra với luật sư và nhà môi giới, họ sẽ liên hệ với người mua và đối tác.

Luôn chú ý thời hạn kiểm tra, thẩm định, nghiên cứu và vấn đề quyền sở hữu. Biết rõ thời gian yêu cầu thực hiện và thời gian hết hạn. Đừng đợi đến lúc mọi việc quá hạn rồi mới đặt câu hỏi, hãy thường xuyên kiểm tra.

Nếu bạn không theo dõi những vấn đề này, có thể một hoặc nhiều hơn sẽ không thực hiện. Hãy liên hệ với ngân hàng của bên mua, đảm bảo họ đã yêu cầu và nhận được đầy đủ báo cáo.

Thường xuyên kiểm tra với luật sư của người mua, luật sư kết thúc thương vụ, và luật sư của bạn. Luật sư của người mua hay công ty về quyền sở hữu sẽ hoàn tất hợp đồng sở hữu, hợp đồng mua bán, và việc kiểm tra hợp đồng kết thúc thương vụ. Luật sư của bên cho vay sẽ chuẩn bị hợp đồng hoàn tất vay, ghi chú và tuyên bố hoàn tất vay. Luật sư của bạn cần chuẩn bị mọi việc cần thiết để hoàn tất khoản vay, bao gồm kiểm tra tính chính xác của tuyên bố hoàn tất.

 

 

Hãy xác định xem liệu người mua đã có các chính sách bảo hiểm chưa. Xem lại danh sách kiểm tra bạn sử dụng với tư cách người mua khi hoàn tất thương vụ mua tài sản  trước đây, giờ người mua lại từ bạn có thể tham khảo danh sách này.

Bạn có thể lập luận rằng, người mua là một công ty lớn, họ hoàn tất tòa có khả năng thực hiện mọi việc mà không cần hỗ trợ. Rồi bạn có thể  sẽ rất thoải mái khi thương vụ thất bại, và bạn đến một quán bar nào đó, ngồi nhâm nhi rượu.

 

KẾT THÚC:

Nếu bạn thực hiện theo lời khuyên của tôi, luôn chú ý đến thương vụ cho đến khi hoàn tất, bạn sẽ thấy việc kết thúc thương vụ rất dễ dàng. Bạn nên trở thành một ngôi sao đang lên trong lĩnh vực bất động sản thương mại tại thị trường đó – đúng như vậy.

Liệu bạn có gặp phải các thách thức trong sự nghiệp, có thể là một hay hai lần thất bại không? Có thể. Nhưng bằng cách áp dụng những hệ thống đã được kiểm chứng và luôn đầu tư một cách chính trực, bạn sẽ tránh được vô số chông gai mà các đối thủ cạnh tranh gặp phải.

 

 

Aristotle Onassis, một trong những người giàu nhất thế giới trong thế kỷ XX, nói: “kiếm được 100.000 đô là đầu tiên là khó khăn nhất”. Tin tôi đi, thương vụ đầu tiên của bạn sẽ là thương vụ khó khăn nhất.

Hãy nghĩ đến những gì bạn đạt được sau thương vụ đầu tiên: Bạn có nhóm chuyên gia. Bạn đã xây dựng được danh tiếng là người đã hoàn tất thương vụ trên thị trường. Bạn biết rõ rằng chẳng có phép màu nào giúp thương vụ thành công, mà ta phải theo một lộ trình theo từng bước đã được kiểm chứng.

Bạn sẽ nhận được một số điều khác. Một loạt séc lợi nhuận hàng tháng, và một tấm séc lớn khi thương vụ kết thúc. Bạn sẽ tiếp tục thương vụ thứ hai, rồi nhanh chóng tiếp theo thương vụ thứ 3.

Chúc mừng bạn vì bạn đang thực hiện bước khó khăn nhất, đó là có động lực thúc đẩy để mua và đọc cuốn sách này. Ta có thể  dễ dàng tin rằng Donald Trump có thể thực hiện rất nhiều thương vụ, và hãy tin rằng bạn cũng có thể bắt đầu con đường ông ấy đã đi.

 

 

Đúng là bạn đang trên con đường tìm kiếm của cải bằng hoạt động đầu tư thương mại. Hãy đảm bảo bạn tiếp tục các bước đi tiến tới đích đến. Đừng gấp cuốn sách này lại khi chưa lấy một mẩu giấy và viết ra một số hành động bạn hứa sẽ thực hiện.

Những hành động này có thể là đọc lại một số chương, và bắt đầu kết nối với Hiệp hội đầu tư bất động sản tại địa phương của bạn. Hãy xác định thị trường hứa hẹn và bắt đầu xây dựng quan hệ với các nhà môi giới.

Chỉ có hai điều giúp bạn nhanh chóng có được của cải từ bất đông sản thương mại

> Điều thứ nhất là hành động. Nếu không hành động, mọi việc chỉ là một giấc mơ rỗng.

> Điều thứ hai là nâng cao kiến thức của bản thân. Nếu bạn thiếu kiên nhẫn trong việc học hỏi để trở thành nhà đầu tư bất động sản, hãy tham gia vào các chương trình đào tạo. Ở đó, mọi câu hỏi của bạn sẽ được giải đáp, các khái niệm sẽ được làm rõ, nếu không đó sẽ là những yếu tố cản trở bạn hành động.

 

 

Bạn cũng sẽ gặp mọi người với kinh nghiệm khác nhau, từ người mới vào nghề cho tới những nhà đầu tư thương mại có kinh nghiệm. Sẽ rất tuyệt vời nếu bạn bỏ qua những người cản trở mình, và đến với những người cùng chia sẻ quan điểm có thể làm được, khát vọng tự do tài chính với bạn.

 

Trần Quang Thịnh

like nghikhac.com
Tin cùng chủ đề
alt

05 sai lầm khi đầu tư chứng khoán

Tác giả : Đặng Trọng Khang. Sự vượt trội của đầu tư, kinh doanh, mua bán chứng khoán, cổ phiếu và các cách tránh  sai lầm. 

alt

Kinh doanh NGU như 1 con lợn

Bài viết tác giả tự trào phúng - Không thích vui lòng ko cần đọc. Thẩu hiểu giá trị trọn đời khách hàng & Phục vụ tử tế. 

alt

3 Gốc rễ để thành công

Ứng dụng 3 gốc rễ : Đạo đức - Trí tuệ - Nghị lực để thành công trong mọi việc. 

alt

06 quyển sổ thay đổi cuộc đời

Bài viết bản quyền tác giả Nguyễn Thành Tiến tại NghiKhac.com. Mọi việc sao chép & phát tán không ghi tên tác giả là bất hợp pháp. 

alt

Nên mua đầu tư Chung Cư hay Nhà Riêng ?

Kinh nghiệm mua bán đầu tư chung cư hiệu quả. Lưu ý khi mua chung cư hoặc nhà riêng. 

alt

Bảng giá nhà đất nhà nước Hà Nội - Hồ Chí Minh và Việt Nam

Bảng giá đất thủ đô, thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh (tp hcm), Đà Nẵng và các tỉnh thành Việt Nam năm 2015 và 2016.

alt

Kết thúc khóa "Chiến lược đầu tư BĐS dưới 500 triệu" 27-29/3/2015

Trong 3 ngày từ 27-29/3/2015, Nghikhac.com đã tổ chức chương trình đào tạo "Chiến lược đầu tư BĐS dưới 500 triệu" 

alt

Kết thúc khóa "Bí quyết BĐS 2015" tại Hà Nội 18/3/2015

Ngày18/3/2015 Nghikhac.com vinh dự tổ chức buổi chia sẻ "Bí quyết kinh doanh Bất động sản 2015" tại Hà Nội

alt

Kết thúc khoá Bí quyết kinh doanh bất động sản năm 2015 - Tp.Hồ Chí Minh

Ngày 25/1/2015 Nghikhac.com vinh dự tổ chức buổi chia sẻ "Bí quyết kinh doanh Bất động sản 2015" tại TP. Hồ Chí Minh

alt

Hình ảnh khoá "Khởi nghiệp kinh doanh dưới 100 triệu" tại Hà Nội ngày 10-11/1/2015

Nằm trong chuỗi sự kiện chào năm mới, khoá học "Khởi nghiệp kinh doanh dưới 100 triệu" đã được Nghikhac.com tổ chức trong 2 ngày 10-11/1/2015

alt

Kết thúc khoá Chiến lược đầu tư Bất Động Sản dưới 500 triệu - Hà Nội, ngày 16-18/1/2015

Trong 3 ngày 16-18/1/2014, Nghikhac.com đã khai giảng khoá "Chiến lược đầu tư Bất động sản dưới 500 triệu" tại Hà Nội

alt

Kết thúc khoá Bí quyết kinh doanh bất động sản năm 2015- Hà Nội ngày 7/1/2015

Hoà chung không khí rộn ràng của những ngày đầu năm mới, ngày 7/1/2015 Nghikhac.com vinh dự tổ chức buổi chia sẻ "Bí quyết kinh doanh Bất động sản 2015"<

alt

Hình ảnh khoá "Bí quyết kinh doanh bất động sản năm 2015"- Hà Nội, ngày 30/12/2014

Kết thúc năm 2014 đầy thành công, ngày 30/12 Nghikhac.com đã tổ chức khoá " Bí quyết kinh doanh Bất động sản".

alt

05 bí quyết kiếm tiền khi đầu tư bất động sản

(Hàng độc) Phương pháp kinh doanh, kiếm tiền, đầu tư bất động sản & nhà đất hiệu quả.

alt

Kết thúc khoá Bí quyết kinh doanh bất động sản năm 2015- Hà Nội

Nghikhac.com vinh dự tổ chức khóa học tại Hà Nội vào ngày 23/12/2014 trong không khí vui vẻ, cởi mở đón nhận của học viên.

alt

Kết thúc khoá Chiến lược đầu tư Bất Động Sản dưới 500 triệu - Hồ Chí Minh, ngày 28-30/11/2014

Trong 3 ngày từ 28-30/11/2014, Nghikhac.com đã tổ chức khoá "CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI 500 TRIỆU"

alt

Khoá Bí quyết kinh doanh bất động sản năm 2015- Hồ Chí Minh

Ngày 26/11/2014, 90 anh chị đã tham dự lớp Bí quyết kinh doanh bất động sản 2015

alt

Khoá "NLP - bí mật những kẻ xuất chúng"- Hà Nội, ngày 18,19/10/2014

Chào mừng bạn đến với khóa học :NLP - Bí mật những kẻ xuất chúng 

alt

Hình ảnh khoá CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI 500 TRIỆU tại Hồ Chí Minh

Trong 3 ngày từ 26-28/09/2014, Nghikhac.com đã tổ chức khoá "CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI 500 TRIỆU"

alt

Hình ảnh khoá CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI 500 TRIỆU tại Hà Nội

Trong 3 ngày từ 14-16/11/2014, Nghikhac.com đã tổ chức khoá "CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI 500 TRIỆU"

alt

Kết thúc lớp Bí quyết kinh doanh bất động sản 2014 - Ngày 12.11.2014

20 anh chị đã tham dự lớp Bí quyết kinh doanh bất động sản 2014 Buổi chia sẻ diễn ra rất sôi nổi và hào hứng

alt

Bí mật của siêu đầu tư - đầu tư cho học hỏi

Nếu bạn không thành công như bạn muốn thì bởi vì còn có gì đó bạn không biết (Bài học thay đổi cuộc đời T.Har Eker).

alt

Đa triệu phú quản lý tiền của mình như thế nào?

Điều quan trọng là bạn nên bắt đầu ngay lập tức việc quản lý những gì mình có, và bạn sẽ cảm thấy sốc khi thấy mình sẽ có nhiều hơn nhanh chóng làm sao.

alt

Bạn muốn tư duy như đa triệu phú?

Để tôi giới thiệu với bạn định luật về thu nhập. Luật này cho rằng: "Thu nhập của bạn tỷ lệ thuận với giá trị mà bạn bỏ ra, tùy theo tình trạng thị trường".

alt

Trở thành chuyên gia thuyết phục với NLP

Làm sao để trình bày điều gì đó theo hướng dễ hiểu hơn hoặc làm cho nó thuyết phục hơn? Chúng ta sẽ xem 8 ví dụ khác nhau về cách thức sử dụng ngôn ngữ.

alt

Chiến lược để tự do tài chính

Điều kì diệu để đạt được những kết quả và làm tăng chất lượng cuộc sống nằm trong sự khao khát thay đổi và sự sẵn sàng theo những chiến lược của người bố giàu để giàu có.

alt

Bạn biết những gì về lập trình ngôn ngữ tư duy (NLP)?

Lập trình Ngôn ngữ Tư duy (NLP) được ứng dụng rất rộng rãi trong nhiều lĩnh vực, bí quyết làm nên danh tiếng của nữ hoàng truyền hình Oprah Winfrey, cựu Tổng thống Mỹ Bill Clinton.

alt

Những bài học từ cuộc sống của tỷ phú Donald Trump (phần 2)

Những bài học về cách tiến tới hôn nhân, cách chọn bạn, cách nhận biết người trung nghĩa, hướng dẫn tiêu dùng, cách được tiếp đón ân cần ở khách sạn...

alt

Những bài học từ cuộc sống của tỷ phú Donald Trump (phần 1)

Những bài học về nâng cao bản thân, cách cư xử trong buổi họp, cách tổ chức văn phòng, cách ăn mặc nơi làm việc, cách cân bằng giữa giải trí và làm việc...

alt

Lựa chọn bất động sản để đầu tư như thế nào?

Chắc bạn đã nghe câu nói cửa miệng về ba điều quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản là "vị trí, vị trí, vị trí”. Trump lại cho rằng nói như vậy là sai lầm.

alt

Kinh nghiệm vay vốn đầu tư bất động sản

Cách vay vốn, sử dụng các nguồn lực tài chính để đầu tư bất động sản

alt

Đầu tư bất động sản thương mại (phần 2)

 “Tuần trước, bạn đã đưa ra bao nhiêu lời đề nghị?”. Đó chính là câu hỏi tôi đặt ra cho một nhà đầu tư để hiểu về việc kinh doanh.

alt

Đầu tư bất động sản thương mại (phần 1)

Tôi đã lắc đầu khi chứng kiến những nhà đầu tư được nhóm vào những nhóm người chẳng sáng sủa gì – gọi là nhóm "mơ mộng vây quanh".

alt

Sức bật của kim tứ đồ nhóm C

Những người tự thân vận động giàu nhất thế giới chính là những doanh nhân nhóm C. Họ giàu hơn nhiều so với những ngôi sao điện ảnh, vận động viên và chuyên gia...

alt

Nghĩ như tỷ phú Donald Trump (phần 4)

Bạn phải luôn tập trung thời gian, sức mạnh và nỗ lực vào 20% đầu tiên trong những ưu tiên của mình; đó là tỷ lệ bốn - một cho sự thu hoạch trong đầu tư của bạn.

alt

Thu hút vốn - Các chiến thuật để hấp dẫn nhà đầu tư

Vay mượn tiền, dù lấy từ nhà đầu tư, gia đình, bạn bè hoặc mượn từ những người cho vay lãi, là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong bất kỳ giao dịch về bất động sản nào.

alt

Trở thành chuyên gia bất động sản

Cách tìm kiếm cơ hội đầu tư, sử dụng người môi giới, marketing bất động sản.

alt

Cách bán bất động sản thu lợi nhuận tối đa

Nếu không ai quan tâm đến mức giá cao, nhà đầu tư khôn ngoan sẽ giảm bớt xuống tới giá thị trường. Nhà đầu tư không khôn ngoan sẽ giữ nguyên mức giá.

alt

Nghĩ như tỷ phú Donald Trump (phần 3)

Khi bạn có nhiều tiền, nó có thể khiến bạn khổ sở. Nhưng tôi thà chịu khổ như thế còn hơn khốn khó trong đói nghèo.

alt

Nghĩ như tỷ phú Donald Trump (phần 2)

Lãi suất không phải là một điều bí ẩn, nhưng bạn phải hiểu hết về nó trước khi bước vào lĩnh vực địa ốc.

alt

Dạy con làm giàu (Rich dad poor dad) đã thay đổi đời tôi

Không có Dạy Con Làm Giàu hẳn tôi đã không bao giờ biết rằng mọi thứ đều có thể. Mọi người không cần phải giàu mới có thể đi theo những nguyên tắc.

alt

Kiểm soát hướng chảy tiền bạc của bạn

Những người không thể kiểm soát lưu lượng tiền bạc của mình thường đi làm công cho những người biết cách kiểm soát.

alt

Tìm hiểu người đỡ đầu

Người bố giàu đã khuyến khích tôi nên luôn có một huấn luyện viên hay người đỡ đầu. Người thường nói, “ Kẻ chuyên nghiệp đều có huấn luyện viên"

alt

Nghĩ như tỷ phú Donald Trump (phần 1)

"Tốn thêm một ít tiền để có một vị trí thuận lợi tốt hơn là mua hoặc thuê một căn nhà với giá hời ở một khu vực xấu".

alt

Cách nhanh nhất để làm giàu

"Có một đầu óc có thể mở rộng thực tại hoặc sức chứa nhanh chóng là một dạng đòn bẩy rất quan trọng".

alt

7 cấp bậc đầu tư theo Robert Kiyosaki

"Đừng bao giờ trở thành người chỉ biết mua chứng khoán. Việc mà con cần nhắm tới khi lớn lên là người tạo ra chứng khoán".

alt

Sáng tạo là vũ khí tối ưu

Chẳng có công ty vĩ đại nào có được thành tựu nhờ bắt chước và sao chép, đừng nên nghĩ rằng làm theo những quy tắc cũ hoặc ai bảo gì gật nấy.

alt

Tốc độ phát triển của doanh nghiệp phải theo quy luật kinh tế

Dù thời nào, chìa khoá của mọi việc chính là kiểm soát, khiến mọi thứ đều nằm trong tầm kiểm soát của bạn là quan trọng nhất. 

alt

Thuyết "3 ải" trong phát triển doanh nghiệp

Khởi nghiệp là quá trình tích tiểu thành đại, phát triển theo trình tự. Du Vĩnh Phúc - CEO của UC Mobile cho rằng, trên con đừng sự nghiệp, doanh nghiệp cần vượt 3 cửa ải.

alt

Bí quyết dùng người thời khởi nghiệp

Đánh trận phải dựa vào quân lính, khởi nghiệp phải dựa vào nguồn nhân lực.

alt

Lời khuyên khi huy động vốn

Huy động vốn rất khó, hơn nữa cần có quá trình, không phải nhà đầu tư nào cũng chấm kế hoạch khởi nghiệp của bạn.

alt

Khởi nghiệp phải đi theo con đường chính đạo

Anh hùng có điều làm có điều không làm, kiêu hùng không từ bất cứ thủ đoạn nào để đạt được mục đích. Làm doanh nghiệp cần phải làm anh hùng.

alt

Thành công chẳng có con đường nào ngắn nhất

Gây dựng doanh nghiệp là cuộc chạy marathon, lãnh đạo cần có tầm nhìn xa, cho cấp dưới chút thời gian, nhẫn nại một chút, hiệu quả sẽ tốt hơn. 

alt

Mô hình kinh doanh là quan trọng nhất của doanh nghiệp

"Kinh doanh quan trọng nhất không phải là tiền mặt, nhân tài, mà là mô hình" (Trường Kinh doanh Paris HEC).

alt

Cái giá phải trả của việc không đi mua sắm

Khi có người hỏi tôi làm thế nào để tìm một món đầu tư tốt, tôi chỉ nói đơn giản: “ Bạn nên đi mua sắm”.

alt

Sức bật của bất động sản: đầu tư bằng vốn ngân hàng

Chia sẻ của nhà đầu tư, doanh nhân Robert Kiyosaki, tác giả của bộ sách nổi tiếng " dạy con làm giàu" : Sức bật của bất động sản - đầu tư bằng vốn ngân hàng.

alt

Triết lý "Con đường Acer"

Khi hỏi Stan Shih, chủ tịch tập đoàn Acer rằng ông đã chọn tên công ty như thế nào thì ông trả lời rằng Acer: tiếng La tinh có nghĩa là ĐẦY SINH KHÍ.

alt

Văn hóa doanh nghiệp cần phải xây dựng ngay từ đầu

   Văn hóa doanh nghiệp tức giá trị quan cốt lõi, phương pháp luận và nguyên tắc chiến thuật của doanh nghiệp. Giá trị quan cốt lõi chỉ đạo cảnh tượng chúng ta mong muốn.

alt

Kiếm tiền trước, phát triển sau

Rủi ro lớn nhất của khởi nghiệp là người khởi nghiệp. Luôn có người khởi nghiệp tự tin thái quá, mơ tưởng hão huyền vào tương lai, mà quên ngày hôm nay, tự tin tương lai.

alt

(Nghikhac.com) TUYỂN CỘNG TÁC VIÊN

Cộng tác viên làm việc để được học MIỄN PHÍ. Cơ hội để bạn xây dựng quan hệ và làm việc, học hỏi từ những người thành công.

alt

(Hàng độc) 12 bí quyết biến Tinh Hoa người khác thành của mình

Kỹ năng và bí quyết đọc sách HIỆU QUẢ. Cách học hỏi từ những người thành công nhất thế giới !

alt

7 kỹ năng bổ trợ cần thiết dành cho người kinh doanh bất động sản

Môi giới bất động sản là cầu nối trung gian giúp rút ngắn khoảng cách cũng như chi phí giữa người mua và người bán. Họ là những người cần có những hiểu biết tinh thông mọi ngõ ngách của luật, thuế má và giá cả thị trường. Tuy nhiên để có sự đồng điệu

alt

Kinh nghiệm dành cho ai lần đầu tiên bán nhà

Mỗi một người khi có nhu cầu bán nhà đều mang một tâm lý riêng. Có thể đó là người kinh doanh bất động sản, cũng có thể không có nhu cầu sử dụng nữa hoặc một lý do nào đó nên cần bán nhà đi. Song một điều chung là ai cũng đang muốn bán nhà thật nhanh

alt

Bài học đắt giá từ kinh doanh bất động sản

Con đường kinh doanh bất động sản là con đường ngắn nhất để bạn trở nên giàu có. Tuy nhiên những rủi ro từ kinh doanh BDS cũng không phải là ít, đặc biệt với thị trường suy thoái như hiện nay. Có không ít những bài học do chính những người từng dấn t

alt

Có tiền trong tay không hẳn đã tốt

Hầu hết ai cũng nghĩ rằng có tiền là có tất cả, đặc biệt trong cơ chế khó khăn của thị trường. Tuy nhiên, trong kinh doanh bất động sản vào thời điểm khó khăn này thì nhà đầu tư có tiền nhưng không biết phương hướng đầu tư của mình như thế nào, liệu

alt

Có nên đặt cọc trước khi mua nhà?

Ở Việt Nam hiện nay, đồng loạt các chủ dự án bán nhà theo phương thức nhận đặt cọc thay vì hợp đồng góp vốn với lý do " đặt cọc để giữ nhà". Nghe thì có vẻ giống như việc cách đây gần 70 năm trước, người ta phải đến sớm " xí" chỗ nhận hỗ trợ nãn đói

alt

Đầu tư bất động sản cũng cần có điểm dừng

Việc đầu tư trong bất động sản cần có sự mạo hiểm của chính nhà kinh doanh. Tuy nhiên, việc mạo hiểm đó cũng cần đúng thời điểm và phù hợp với khả năng tài chính của mình. Không nên vì những giây phút thăng hoa để mua những bất động sản ngoài khả năn

alt

Ấn tượng đầu tiên quyết định việc mua bất động sản của khách hàng

Bất cứ vị khách nào cũng vậy, trước khi họ tìm đến bất động sản của bạn là họ đã từng tìm hiểu những bất động sản khác, và vì một lý do khách quan nào đó về thông tin, tiện ích từ bất động sản của bạn đem lại đã thôi thúc họ tìm đến bạn. Vì vậy những

Tìm chúng tôi trên Facebook

LỊCH KHAI GIẢNG MỚI NHẤT

s
^ Back to Top